フラット35(長期固定金利住宅ローン)の審査に落ちた時の対処

フラット35(長期固定金利住宅ローン)の審査に落ちた時の対処

最長で35年間、全期間を固定金利で借りられるフラット35。資金を受け取ったときに、金利や返済額が確定し、安心できると人気の住宅ローンです。

ほかの住宅ローン商品に比べ、審査がゆるい、甘いという評判もあるようですが、それはなぜなのでしょうか。そして、それでも審査に落ちた時は、どう対処すればよいのでしょうか。

民間より甘いフラット35の審査だが、以前よりはキビシイ

フラット35は、銀行などの民間金融機関と、住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。

短期の資金調達がメインの銀行などは、長期のローンを嫌うため、住宅金融支援機構がフラット35のローンを買い取り、それを担保に債券化することで資金を作ります。

住宅金融支援機構は国土交通省と財務省を主務省とする独立行政法人で、住宅の建設資金の円滑で効率的に融通することで住宅市場の活性化を目的としています。

言ってみれば、国民に住宅の取得を促しながら、ハウスメーカーなど住宅・建設業者も潤わせたいという、国の意思を反映した存在なわけです。

ですから審査もゆるいとか、甘いといわれ、実際に銀行独自の独自ローンなどと比べると、そうした傾向があったのですが、最近は以前より厳しくなったようです。それは、震災に代表される災害などによって、不動産資産価値・土地価格が、以前とは比較にならないほど下がるケースが出てきたからです。

また、中小に限らず企業の倒産リスクもあるため、フラット35の利用者の勤務先だけでなく、住宅会社・管理会社などの体力も検討材料になっているようです。

2段階ある審査のうち、事前で落とされるのは論外

なので、フラット35に断られたとき、銀行など民間の住宅ローンに頼ろうと考えても、あまりいい顔はされません。むしろ銀行の方が、自行のローン商品に合わないと判断したときにお勧めされるのがフラット35と考えた方がいいでしょう。

また、フラット35の審査に落ちた場合、他所の金融機関を当たっても、まず脈はないと思った方がいいでしょう。

なぜならフラット35についての「本審査」は、住宅金融支援機構が行うからです。

「本審査」という言葉を使ったのは、民間金融機関でも「事前審査」を行うからです。この事前審査の段階で、利用者の借入希望額必須や返済期間、前年度税込年収、そして年齢といった個人情報を伝えなければなりません。

特に年齢は、申し込み時で満70歳未満というのがフラット35の基本条件なので、最初に見られるポイントになります(子供など配偶者、または連帯債務者を後継者とする孫親子リレー返済なら条件次第で利用可)。

この事前審査で落ちた場合、いわゆる金融用語でいう「属性」が条件に適わなかったと見るべきですが、これを通りながら、本審査で落ちることもあります。

その場合、属性は問題ないはずですから、事前審査時に未チェックだった、他のローンなどの返済状況や、延滞などの事故情報の影響が考えられます。

しかし銀行などが加入する、全国銀行協会運営の全国銀行個人信用情報センターを利用すれば、そうした信用情報はすぐにわかるはず。ということは、その場合は本人よりも、物件審査が引っかかって落ちたと考えられます。

「適合証明」がもらえなければ、フラット35は利用できない

物件検査とは、住宅金融支援機構の定めるフラット35の技術基準を満たすか検査するもの。第三者である適合証明検査機関、または適合証明技術者が行い、合格すると契約に必要な適合証明書が交付されます。

これは住宅金融支援機構が、先ほど書いた住宅市場の活性化に加え、安全で質の高い住宅の普及支援を目的としているため。全額政府出資の政策金融機関としては、耐震設計など最新の基準に則った、優良住宅の建設・普及させたいわけです。

また、フラット35はローンを債券化して資金調達するため、優良物件以外を担保とすれば、債権の値打ちも下がってしまいます。それでは投資家も買ってくれず、現金化がスムーズにできなくなってしまいます。

加えて適合証明が交付できる物件であっても、資産価値に対して借入額が過大である場合は審査に落ちるようです。つまり、希望額>物件の資産価値となっているケースです。

住宅価格が上がる一方だったバブル時代はいざいらず、東日本大震災以降は建築基準も厳しくなっており、また建っている土地が危険区域・警戒区域に指定された場合は、資産価値も大きく下がってしまいます。さらに、地価が下がり続けている地域や、再開発や区画整理の予定があり、近い将来に解体・立ち退きが確実な物件も同様です。

落ちた理由次第ではフラット35はあきらめるべき?

意外なところでは、取扱うハウスメーカーの実績も影響します。つまり、故障や修理依頼、クレームに加え、売却件数が多いとなれば、それだけユーザーの不満も多いことになります。また、売れ残りが多いようなら、そもそも魅力ある住宅造りができないことになります。

こうしたケースのうち、適合証明書が取得できない場合は、フラット35の利用はあきらめて、別のローンを考えるか、他の物件を探すしかありません。

一方、希望額が物件の資産価値を大きく上回っている場合は、違う物件を探す以外に希望額を下げる手があります。頭金など自己資金を貯金するか、他所から調達することで、住宅購入資金のうち借入率を下げるという考え方です。

逆にいえば、この最後のケース以外で本審査に落ちた場合、フラット35についていえば打てる手がありません。ということは、審査に落ちたときに真っ先にやるべきことは、希望額と資産価値のミスマッチがなかったかの確認です。この点が原因でない、またはなさそうと判断できたなら、素早く別の物件なり、ローンなりを探した方がいいでしょう。