フラット35の借換え条件はどんなものがある? ポイントも紹介

フラット35の借換え条件はどんなものがある? ポイントも紹介

銀行・信用金庫などの民間金融機関と、独立行政法人・住宅金融支援機構が提携・提供する最大35年の全期間固定金利住宅ローン、フラット35。お金を受取る時に、返済終了までの借入れ金利や返済額が確定するので安心なことに加え、住宅にかかる費用が一定になるので、他のお金の使い方を余裕を持って考えられるようになるといったメリットもあります。

ただし、固定金利ということは、借入れ当初の時点から金利が下がった場合も、同じ金額を払い続けなければなりません。これがフラット35のデメリットなのですが、住宅ローンには「借換え」という手もあります。そして実は、フラット35の利用者が、最新の金利でフラット35に借換えることも可能なのです。

どうにも虫が良すぎるようにも思えますが、金利低下を恐れるあまり、フラット35の申込み自体が減ったり、伸び悩んだりしては元も子もありません。とはいえこの借換えも、平成21年4月に策定された、「経済危機対策」に伴う制度拡充の一環として可能になったもの。いわゆるテコ入れ策で、当初から完備されていたわけではないのです。

1.便利なフラット35を、さらに便利にする理由

なんだか住宅を買おうとしている人に、ずいぶん甘いというか、優し過ぎて、裏があるようにも思えてくるのですが、そこは住宅金融支援機構の公的ローン。機構の理事長自ら「住宅市場の活性化や安全で質の高い住宅の普及支援に努めていく」とコメントしているほどです。

要するに金銭的援助をすることで国民の住宅購入意欲と促進し、ひいては購入資金の獲得という目標を作らせることで勤労意欲を高め、住宅・建築・不動産業界に対しては受発注を活発にして金銭を流入させ、また制度の適用基準を定めることで優良な物件を作らせるなど、複数の目的、副作用を期待した制度なのです。業界と国民全体に対し、やる気を出させるためにブラ下げた“ニンジン”みたいなものです。

こう書くと、なんだか上手く踊らせているようで気分が悪く感じるかもしれませんが、別に機構も国も害をなそうとしているわけではないので、利用できる方はした方がいいでしょう。

前置きが長くなりましたが、そんな機構のフラット35も、誰でも借換えられるわけではありません。

まず原則として、借換えを申し込めるのは、対象となる住宅ローン債務者のみ。ただし、借換え時点で債務者を追加でき、この連帯債務者の人数は上限2名までとなっています。

要するに、借換えしようにも先行き不安な場合、他人に代わって申し込んでもらうのはNGだけど、もう一人と自分で申込むことは可能、ということです。最悪の場合、そのもう一人に返済を任せることもできるわけです(引受けてくれればの話ですが)。

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2.借換え前のローンの内容によっては利用できないことも?

次の条件は信用というか、返済実績をチェックするもの。最初のローンの借入日(金銭消費貸借契約締結日)から、借換融資の申込日まで1年以上が経過し、その前日までの1年間、正常に返済している方が対象となっています。つまりフラット35を1年以上利用して、遅延や延滞・滞納などがなかった人ということです。

あとの条件は申込時の年齢が満70歳未満であること、日本国籍を持つか永住許可を受けているか、または特別永住者であるかのいずれかであることなど、最初のフラット35申込み時と同じです(親子リレー返済を利用すれば、満70歳以上でも申込み可能な点なども同様)。

また、年収に対する年間合計返済額の割合( = 総返済負担率)も、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下と全く同じとなっており、フラット35申込み当初と事情が大きく変わっていなければ借換えない手はないと思えるほどです。

フラット35の借換え条件はどんなものがある? ポイントも紹介

申込み者個人についてはこんなところとして、それ以外の条件についても見てみましょう。資金使途、使い道については、以下の二つになっています。

一つ目が申込み者本人が所有し、住む住宅の建設・購入するための住宅ローン。もう一つが、申込み者本人が所有し、親族が住む住宅の建設・購入するための住宅ローン。この辺りはフラット35の、新規申込み時の条件と全く同じで、申込み者本人が所有するなら、単身赴任時や、週末や余暇といった期間限定で利用するセカンドハウスの取得にも、融資可能という点は同じです。

結局、NGなのは住宅ローン以外に利用することらしく、物件を新築するにしろ買うにしろ、転売目的で押さえておくような使い方なら融資できないということです。また、リフォームのためのローンに使えないのも新規時のフラット35と同じです。

なお、新規の際と大きく違う点は、借換える前のローンによっては利用できないこと。どういうことかというと、借換える前のローン借入額が8,000万円以下であることと、建設費か購入価額の100%以内、つまりは同額か、または1億円以下であることも条件とされているのです。

その他は、フラット35新規の時と同じ技術基準や、床面積に準じており、また借入額は100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、新規申込み時と同じになっています。ただ、こちらも借換える前の住宅ローンの残高か、機構の担保評価額の200%の、いずれか低い方と上限が決まっていますので、実際に適用されるのはケースバイケースとなりそうです。

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3.借換えできるのは「買取型」のみ。借入期間も複雑に変わる

ここまでみてくると、フラット35の借換え条件は、新規申込み時とほぼ変わらないように思えますが、逆に違う点はどこなのでしょうか。細々した違いはありますが、最も大きい点は借換える先がフラット35(買取型)のみになってしまうこと。つまりフラット35(保証型)や【フラット35】S、【フラット35】リノベに借換えることはできません。

また、借換期間は最低でも15年以上で、申込み者本人が満60歳以上だと10年となっています。加えて80から申込み時の年齢を引いた年数か、フラット35の最大期間である35年から、借換える前の住宅ローンの借入日より数えた経過期間を差し引いた期間の、どちらか短い方が上限となります。

たとえば40歳の時点で、10年前に受けた融資をフラット35で借換えるとしたら、年齢だと

80-40=40

融資を受けた年数だと

35ー10=25

となりますので、25年が適用されます。

借換え時期が前のローンの申込み時と全く同じ日付というのは考えにくいですから、その場合はどちらも1年分切上げになります。先ほど例に出した借入期間が10年6カ月だったとしたら、11年として扱われ、借入期間は差引き24年となります。

ちなみにこの上限から、借入れ時点での年齢、借入期間を差し引いた数字が、いずれも15年以下となる場合は、そもそも借換えができません。また、フラット35には、借入期間を20年以下に設定すると金利がさらに安くなる、「フラット20」というプランもあるのですが、こちらを選択した場合は返済途中には、原則として借入期間を21年以上に変更できません。

4.金利など変動する要素が多いため、借換えを検討するなら専門家とともに

フラット35の借換え条件はどんなものがある? ポイントも紹介

今回は意外な裏ワザともいえる、フラット35からフラット35への借り換えを紹介しました。新規申込み時とほとんど条件が変わらないので、利用を考えた方もおいででしょうが、「ほとんど同じ」だからこそちょっとした違いが効いてくるものです。

全期間固定金利から変動金利への借換えに比べ、リスクは比較にならないほど低いのですが、フラット35の借換えが、新規と決定的に違う点が、金利が申込時ではなく、資金受取時のものが適用されること。

申込んだ時は借換え前より低金利だったとしても、受取る日には金利が上がっていることも、十分あり得るのです。さらに受取り日は、取扱金融機関の定める日となっています。

迅速処理が売り物の金融機関ならまだしもですが、それでも審査や適合証明の取得などにはある程度の時間が必要です。なので、実際に借換えを検討するなら、金利の動向に詳しく、借換え時を逃さず助言してくれ、申込んだら急いで動いてくれるような銀行・信用金庫を選ぶことです。

手数料の安さも大事ですが、それよりも親身になって相談に乗ってくれる、パートナーとして信頼できる金融機関を選ぶことをおすすめします。それでも決断するのは利用者なのですからくれぐれも慎重に、そしていざ決断したらスピーディーに行動したいものです。