フラット35からフラット35への借り換えとは?

フラット35からフラット35への借り換えとは?

住宅ローンのひとつである「フラット35」を利用している方も多くいらっしゃるでしょう。では、フラット35からフラット35への借り換えが可能であることをご存じでしたか?そもそもフラット35からフラット35への借り換えとは一体何なのでしょうか?

1.フラット35からフラット35への借り換えって可能?

住宅ローンを借りている人のなかには、金利を下げたいと思っている人もいるでしょう。

特に、「フラット35」をお借りしている方におすすめしたいのが「フラット35」への借り換えプランです。

フラット35が固定金利だと知っている人も多いと思います。そのため、プランと時期によって利率も違うのです。

例えば、2000年にフラット35を利用した人の利率が「年3%」だとすると、払込完了時まで3%の金利です。

しかし、2010年に利用した人の利率が「年2%」だとすると、同じ「フラット35」であるのにもかかわらず払込完了時まで2%で済みます。 年3%の人も2%の金利に抑えたいですよね?

そこが今回の最大のポイントです。

フラット35からフラット35への借り換えとは?

つまり、乗り換えることによって、住宅ローンの総額を減らしましょうということなのです。仮にローンの残り返済額を2000万円だとします。極端な話「年3%」だと1年間の利息が60万円ですが「年2%」だと40万円で済むのです。事務手数料などはかかりますが、長期的にローンを返済する人にとってはピッタリな方法なのです。 住宅ローンは、元金の額が大きいため金利の額も大きいです。そのため、金利が安い今こそ乗り換えチャンスです。ただ、プランによっては変更ができないもの。あるいは、乗り換えても得をしない場合もあるため、そこは専門家に数字を算出してもらって慎重に行動をしましょう。

2.借り換えをしないと損?

フラット35からフラット35への借り換えとは?

実際に、フラット35からフラット35への借り換えを検討する時に気になるのが、デメリットの存在ではないでしょうか?メリットがあれば、何かデメリットがあるのではないか?そんな風に心配になってしまう人も多いと思います。 そんな人にこそ、知っておいてほしい事があります。

それは、フラット35からフラット35への借り換えにはデメリットが存在しないという事です。 一般的に知られている借り換えとは固定金利から変動金利への借り換えです。この場合、実際に変動金利の方が固定金利に比べて1%~2%程低く設定されています。

その為、その時点での金利だけを考慮して計算すると数百万円分の借り換えメリットが発生します。

しかし、大切な事を忘れてはいけません。変動金利とは、読んで字のごとく変動してしまうのです。金利が低くなれば問題ありませんが、逆に金利が上昇した場合には、返済額が大きく膨らんでしまいます。固定金利から変動金利への借り換えの場合、そういった金利の上昇リスクを抱え込んでしまうのです。得をしようと考えて借り換えた結果、損をしてしまう事もあるということです。

フラット35からフラット35への借り換えとは?

一方の、フラット35からフラット35への借り換えの場合はどうでしょう?

こちらは、固定金利から固定金利への借り換えの為、金利が変動した場合のリスクが存在しません。

つまり、最初に計算した通りのメリットをデメリットなしで受けられるという事なのです。 もう一点、フラット35について知っておいてほしい事があります。それは、返済期間の違いによって金利が変わるという点です。 返済期間「15年~20年」の場合と返済期間「21年~35年」という2つの期間で金利が変わります。

2015年2月の場合、この2つの期間の金利差は0.26%となっています。住宅は決して安い買い物ではありません。

また、長期間にわたって返済していくものなので、金利は少しでも低い方が助かります。

フラット35からフラット35の借り換えの場合、この2つの返済期間での借り換えが可能となっています。契約時に30年返済だった場合でも5年を経過している場合、借り換える事が出来ます。返済期間は短縮する事になりますが、金利が低くなるので返済額は減ります。月々の返済額を考慮して、比較検討してみる価値は充分にあります。

これだけのメリットが存在するフラット35からフラット35への借り換えですが、実際に借り換えを行うには、何が必要となってくるのでしょう。

フラット35からフラット35への借り換えとは?

それは「借り換え時の手続き」だけです。なんと、手続きにかかる多少の手間と時間だけで、これだけのメリットが受けられるようになるのです。 実際に、返済額にどれだけの違いが出るのかを計算してみて、借り換えのシミュレーションをしてみるだけの価値はあると思いませんか?

3.フラット35からフラット35への借り換えでいくらお得になる?

借り換えのメリットが分かれば、次に気になってくるのが、実際に借り換えた時に、どれぐらい返済額が減るのかという事でしょう。

ここからは、実際に借り換えた時にどれぐらい返済額が減るのかをシミュレーションしていきたいと思います。実際の数字を見れば、その差は一目瞭然です。 今回は、フラット35業界最低水準の金利で有名な楽天銀行への借り換えをシミュレーションしてみます。

また、気になる事務手数料ですが、楽天銀行への借り換えを行う際に、返済口座を楽天銀行の口座にするだけで、1.08%という低い金額に抑える事ができますので、事務手数料の額は楽天口座を使用した場合で算出しています。 では、ここから実際に借り換えた場合のいくつかのケースを見ていきましょう。

まず、最初のケースです。 2009年に金利3%のフラット35を利用しています。ローン残高は2000万円、返済期間が残り20年のケース。 (2009年のフラット35金利は3%前後が多かったので、ここでは金利3%としておきます)

この条件のまま、返済を行っていけば、返済総額は26,620,567円。 この条件から借り換えを行った際の、実際の数字がこちらになります。 楽天銀行 金利1.01% (2017年4月時点での金利を参照しています) ローン残高2000万円 返済期間20年 返済総額は22,096,216円となります。 返済総額の差は、4,524,351円。20年間の返済を続けると考えると、1年につき226,218円も安くなるのです。

フラット35からフラット35への借り換えとは?

では、ここから事務手数料などを含む諸経費を引いた額を算出してみましょう。 返済口座は楽天口座を利用して、事務手数料を1.08%とします。 事務手数料 216,000円 印紙税・抵当権設定費用・登録免許税などのその他の諸経費 175,000円 これらの合計額が391,000円となります。 先程の返済総額の差から、これらの諸経費を引いたとしても、4,133,351円も安くなるのです。

フラット35からフラット35への借り換えとは?

続いてのケースは、2012年の金利で借りた人の場合です。

2012年の金利は2%~3%の間が多かったので、ここでは金利を2.5%としてシミュレーションを行います。

契約時の条件は2.5%の金利。ローン残高2000万円で返済期間の残りは20年とします。

こちらも、先程と同じ楽天銀行のフラット35への借り換えでシミュレーションしてみましょう。

まずは、借り換えを行わない場合の返済総額を算出します。 返済総額は25,435,230円。 借り換えた場合の返済総額は22,096,216円。 差額は3,339,014円となります。 その他の諸経費391,000円を差し引いても、2,948,014円も安くなります。

フラット35からフラット35への借り換えとは?

最後のケースは2014年の金利で借りた人の場合です。

2014年の金利は1.8%~2%の間が多かったので、金利は1.8%を使用しています。

借り換えた時の数字は1.8%~1.01%と、今までのケースに比べれば小さなものに思えるので、それほど大きな効果は期待できないと思われるかもしれません。

契約時の条件は1.8%の金利。ローン残高2000万円で返済期間の残りは20年。 この条件で返済総額を算出してみると、23,830,241円となります。 では、引き続き借り換えた場合の返済総額です。こちらは、22,096,216円です。 差額は1,734,025円となります。その他の諸経費の391,000円を差し引いても1,343,025円も安くなるのです。

フラット35からフラット35への借り換えとは?

どうですか?実際の数字で見てみれば、その差は一目瞭然でしょう。住宅ローンとは、長い期間にわたって返済していくものなので、少しの金利が大きな差を生んでしまうものなのです。見た目の数字以上に返済額に差が出る事が理解できたと思います。もしも、現在フラット35を利用しているならば、小さな金利差だからと考えずに実際に現在の金利を使用した返済総額を算出してみる事を強くお勧めします。

4.フラット35開始から1年たっていてもこんな

 現在、日本は低金利時代に突入しています。サブプライムローン問題から始まった世界的な金融危機を受け、世界中で金融緩和の動きが見られるようになりました。それは、日本でも同様であり、日銀による金融緩和が行われました。そのペースは世界的に見ても決して小さなものではありません。それまで、具体的な数字を出す事を渋っていた日銀が目標とするインフレターゲットを設定して、それを達成するべく、今までにない規模の金融緩和を始めたのです。そして、日銀の金融緩和により長期金利が急激に低下しました。長期金利は、全ての金利に影響を与えます。それは、フラット35も例外ではありません。その結果、2014年にフラット35を利用して融資を受けた人でさえ、2015年に借り換えを行えば100万円以上返済額が減るという事が起こったのです。今でも、日本は低金利時代といえます。これだけの低金利がいつまで続くのかは、誰にもわかりません。

ただ、歴史的に見てもこれほどの金融緩和が行われた事はありません。長期金利の低下も心配され始めています。 だからこそ、この金融緩和によって発生した低金利を利用しない手はないと思いませんか? 長期金利が低い今だからこそ、フラット35からフラット35への借り換えを真剣に考えるべきなのです。

5.フラット35からフラット35へ借り換えの際の注意点

フラット35からフラット35への借り換えとは?

では、最後にフラット35からフラット35への借り換えを行う際の注意点をいくつかご紹介させていただきます。

まず、大切になってくるのが事務手数料の安い銀行で借り換えを行うという事です。 借り換えを行う際には、かかる諸費用をどれだけ安く出来るのかがポイントとなります。借り換えを行う際には、様々な諸費用が発生しますが、基本的に抵当権設定費用や印紙税などは、どこの銀行でも大きな差はありません。銀行によって大きな違いが出るのは事務手数料なので、事務手数料こそが大切なポイントとなるわけです。

金利の低さだけに目を奪われがちになりますが、事務手数料もしっかりと把握して、総額で選ばなければいけません。 事務手数料の相場は借入額の2%前後となっています。その中、楽天銀行のフラット35は返済口座を楽天銀行に設定するという条件さえ満たせば約半分となる1.08%になるのです。(※ただし最低108,000円) そして、もう一点借り換えの際に注意しておきたいのが、借り換えの条件です。フラット35からフラット35への借り換えを行う場合には、「住宅ローンの契約日から、フラット35への借り換え申込日までに1年以上が経過していて、尚且つ、その1年に返済の遅延がない」という条件があります。この条件を満たしているのか、事前に確認が必要となってきます。 最後の注意点は、当然の事ながら金利です。

フラット35は多くの金融機関で取り扱いをしていて、それぞれ設定されている金利にも差があります。少しでも、金利が低い金融機関で利用して、返済額を抑えたいものです。ネット銀行の場合は、最低金利を採用しているところが多いので、一考の価値ありです。 フラット35からフラット35への借り換えを検討する際には以上の点を注意してください。

まとめ

今回はフラット35からフラット35への借り換えにつてご紹介しました。フラット35からフラット35への借り換えはデメリットがなく合計返済金額を大幅に減らすことが可能です。現在フラット35を利用し住宅ローンの返済を行っている方は借換えシミュレーションを行ってみてはいかがでしょうか。